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仍须谨防出现空心化,四线城市没有未来

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

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“前几年一些三四线城市,搞了很多新城区、园区的开发,土地供应量很大,而需求又没有跟上,所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析,在产业和公共资源分布没有调整的情况下,目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

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在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

虽然深圳的土地看起来非常稀缺,但是细细考究就会发现其实也没那么稀缺,不信用卫星地图去看,深圳在市中心还保留了好几个高尔夫球场、主题公园等,而遍布全市的城中村也都是可以盘活的土地资源,所以严格来讲也还是留有余地的。

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

上海土地使用现状

2011年前三季度,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市,与之形成鲜明对比的是,从2011年初,三四线城市的土地成交金额同比不断攀升,常州、扬州等城市增幅明显。

毕竟老百姓只有安居了才能够乐业,一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧?

新萄京 ,不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

三四线城市楼市轨迹

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他认为,三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢,另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家,中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大,但在我国,目前这一差距仍十分悬殊。

北京市的总面积是1.6万平方公里,其中可供开发的平原面积大概是6300平方公里,但是北京目前的建成区面积却只有1400平方公里,仅占可供开发面积的22%左右;上海市的总面积是6340平方公里,几乎全部都是可供开发的平原,而上海目前的建成区面积也大概只有1400平方公里,同样仅占可供开发面积的22%左右。

李友华说,关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析,要通过产业的发展和公共资源政策的均等化,让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市,让村镇的人口向三四线城市转移,这样才能真正发展三四线城市。

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,据媒体报道,当地有些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右。

不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

谨防空心化

不,我有信心打的不是我的脸,而是炒房客的脸,因为从土地资源来看,中国的一二线城市根本不是没地方建房子,而是有地方不拿出来建房子,也就是说这种供求紧张的局面,是地方政府人为制造出来的稀缺。

在新一轮的城镇化建设中,中小城市将是发展重点,这或许将影响未来地产行业的布局。

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

按照目前科技发展和产业发展的趋势来看,以往乡镇企业遍地开花的景象将不复出现,未来几十年里产业和人口都将不断往大城市集中,所以一定会出现两个新的趋势。

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

既然一线城市的房子供不应求是政府人为制造出来的稀缺,那么将来政府修改一下土地规划也就可以轻而易举地解决问题了。所以随着产业结构升级的逐步到位,就业人口不断调整和优化到位,届时一线城市必定会逐步释放土地资源,多盖些房子来保障大家的居住需求。

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由于三四线城市的年轻人口不断流向一二线城市,而从农村流向三四线城市的人口却在不断减少,所以也会造成三四线城市的人口减少和老龄化,这会导致一二线城市的房子供不应求、三四线城市的房子供过于求的局面。

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先进的产业聚集在一二线城市里而不扩散到三四线城市去,就无法给三四线城市提供较高薪酬的岗位,这样一方面会造成一二线城市和三四线城市的收入差距不断加大,另一方面也会促使当地的人口不断流向大城市。